El Mal puede adoptar muchas formas en la mente de las personas. Durante siglos, el Mal era aquello que no se comprendía, pero mataba: La enfermedad, las inundaciones descontroladas, los rayos, las plagas, los
midgets… Cada era también ha tenido sus propias encarnaciones del Mal: Ningishida, Satán, los comunistas,
Arrio, Hitler, los bebedores, fornicadores y
pescadores en general, Atila…
En el primer mundo de hoy, y en España en particular, uno puede identificar varias encarnaciones malignas como
El Mejor Presidente entre 1999 y 2002,
El Mejor Presidente entre 2005 y 2007, los comunistas, Hitler, los señores que llevan a otro señor de oro macizo
colgado del cuello, los señores que hablan raro y
nos roban los trabajos y las mujeres etc. Pero hay uno que trasciende a todos ellos a un nivel casi de conocimiento colectivo, a un nivel que casi equivaldría a la súper-conciencia de los marcianos azules con USB de Avatar: Los préstamos hipotecarios. Los préstamos hipotecarios son el Mal para la mayoría de españoles, incluso entre muchos de los que ya liquidaron ese mal y lo expulsaron de sus vidas. Y quien dice préstamo hipotecario dice la usura de
Cofidis y compañía, claro.
Esto se llama 'Tener cara de Cofidis'
El problema con las bichas es que casi todo el mundo, tarde o temprano, acaba pidiendo uno porque eso del alquiler es
una estafa porque EL PISITO no es tuyo y pagas para nada, y además,
si es tuyo no te pueden echar. El problema es que la mayoría de gente, cuando se hace una hipoteca, no suele saber dónde se mete ni cómo funciona y así, entre añagazas, cancamusa y pamplinas, piensan que la vida es maravillosa hasta que suben los tipos de interés, pero esos nunca suben. Así pues, entremos en farina pero por partes, como buenos fetichistas.
Hasta hace no mucho –digamos que unos 6 siglos, año arriba año abajo- eso de los préstamos con interés estaban muy mal visto y eran pecado. Vamos, que eran el Mal, como ahora, pero de una forma más institucional que intuitiva. Todo venía de un par de frasecillas en la Biblia,
ese libro, donde decían algo así como: ‘quien cobre interés por el dinero necesario para la cosecha a sus vecinos, que Dios le arranque los pies y le escupa en los ojos’ y que, en aquellos tiempos, la gente se tomaba en serio. En el
libro gordo de
Petete los moros se sigue manteniendo, y por eso sus bancos no cobran interés por los préstamos (aunque te la endilgan de formas más sutiles para ganarse los garbanzos igualmente) Como decía, hace unos 6 siglos, unos señores en
Charrilandia dijeron algo así como: ‘Oigan, que si yo en vez de prestarle el dinero a mi vecino me compro una pala y descubro tres toneladas y media de diamantes bajo mi casa, estoy perdiendo dinero y Dios no quiere que yo sea más pobre, si no más rico para poder adorarle con todos esos diamantes’ o lo que vino a ser el lucro cesante -y ahora se llama
coste de oportunidad. A día de hoy, claro, todo eso importa una mierda a efectos prácticos, pero ¿Por qué creen que tantos préstamos se indexan a los tipos de interés? ¿Por placer? En teoría el tipo de interés es el tipo medio de rendimiento de las empresas de un lugar a largo plazo, o el tipo medio que obtendría el banco metiendo el dinero en algo distinto. Estamos ante una versión con más tecnojerga que la del ejemplo de la pala y los diamantes, pero la lógica subyacente permanece inalterada.
Qué es un préstamo hipotecario, en teoría es un préstamo que el banco nos hace para poder comprar un inmueble, que por sus características es un bien que poca gente puede adquirir con sus ahorros de bolsillo, y donde el banco se garantiza el pago gracias a que puede, en caso de impago, quedarse con la vivienda. En Estados Unidos, si uno no quiere seguir pagando la hipoteca, le da las llaves al del banco y le hace
un calvo (Foreclosure lo llaman) y relación comercial terminada. Ah,
Tierra de Libertad.
Claro que eso no es lo que pasa en España, por supuesto. En España, donde los banqueros y sus lacayos tienen derecho según la Constitución de 2020 (Aprobada durante el gobierno constituyente del
Excelso Emperador Minglanilla) a sodomizar a la descendencia
mayor de 16 años de cualquier cliente, esto por supuesto no es así. Tampoco lo era con las normas de 2010, ya que si uno no pagaba la hipoteca debía responder con todos sus bienes presentes y futuros, los bienes presentes y futuros de quienes le hubiesen avalado y sus familiares, así como los de sus hijos y los hijos de sus hijos por los siglos de los siglos, amén. Es bastante obvio que esta política no favorece lo más mínimo la movilidad del trabajo, uno de los (innumerables) motivos por los que España tiene
una productividad tan mala (algún día hablaré de eso… o no), y que traslada enteramente el riesgo de la deuda al comprador. Sabido ya quién se come el marrón sí o sí, pasamos a la mecánica interna, que es lo que (creo) más problemas suele plantear.
En todo préstamo, sea hipotecario, de consumo etc. hemos de identificar al menos cuatro elementos: Tipo de préstamo, capital (lo que nos dan ANTES de las
comisiones), el tipo de interés al que se nos concede –aquí volvemos a la tecnojerga con los TAE, TIN y compañía- y el plazo de amortización (el tiempo que vas a estar pagando) Las comisiones, los seguros de vida adosados a las hipotecas (que son obligatorios por ley en España, redundando aún más en las condiciones absurdas de los préstamos hipotecarios de aquí), los
swaps van aparte, y no se tocarán por ahora.
Lo de los tipos de préstamo puede parecer un tanto chorra, porque en España la mayoría de los que se conceden son con cuotas fijas (todos los meses se paga lo mismo), pero también existen modalidades con
amortización fija, que son bastante más difíciles de ver porque suponen que al principio las cuotas son mayores, y suele ser al principio de una inversión cuando menos capacidad de pago se tiene.
Las distintas clases de tipo de interés TIN (Tasa de interés nominal) y TAE (Tasa anual equivalente) son más difíciles de explicar en el contexto de un préstamo, pero son fáciles de ver usando el ejemplo de un bono o una cuenta de ahorro. Supongamos, pues, que tenemos una cuenta de ahorro con un TAE 10% anual. Si ingresamos
1000 euros, al final del año tendremos 1100 euros. El TAE es, pues,
lo que nos dan.
Ahora, con este mismo ejemplo, supongamos que el banco nos abona al final de cada mes una cantidad por nuestra inversión, y que sólo si lo reinvertimos (en el instante en el que nos lo abonan) obtendremos al final de año 1100 euros. El TAE sigue siendo el mismo: 10%. Sin embargo, el interés nominal (TIN) que nos dan cada mes no es el mismo, porque los intereses no se calculan linealmente si no
exponencialmente.
Analíticamente lo calcularíamos como
TIN = [(1+TAE)^(1/f) – 1], y f en este caso valdría 12 (porque los
abonos son mensuales, y un año tiene doce meses) Significa esto que mensualmente nos están dando un interés nominal de aproximadamente
0,797%, lo que nos da un TIN anual de ~0,797*12 =
9,569% Con una tabla de hoja de cálculo se ve como al final, el resultado es el mismo.
Destacar que
la tasa más fiable para hacernos una idea de cuánto pagaremos al final es el TAE, ya que incluye el TIN y las comisiones. En el ejemplo anterior, si al final del año nos quitan 20 euros por, digamos, fin de la vida del producto, el TAE saldría del 8% pero el TIN no habría cambiado.
Hay muchos mitos en torno a cómo se calculan los préstamos como que los bancos hacen pagar más intereses a los prestatarios al principio del préstamo, para así tener asegurarse el beneficio primero y luego ir ya amortizando la casa. Si se me permite, eso es una soberana gilipollez. Pero de las
gordas.
En la tabla anterior, podemos ver que si retiramos 101 euros un instante antes de capitalizar el último céntimo, en la cuenta quedarán
999 euros, mientras que si lo hacemos en t=1 tendremos unos 909 euros. En un préstamo con cuotas fijas –los que se hace el currito medio, vaya- nosotros pagamos una cantidad fija que se va descontando de nuestra deuda total con el banco. El hecho es que si la deuda es grande, al principio generará muchos intereses, mientras que cuanto más pequeña sea, menos intereses generará. En el gráfico de abajo se ve cómo los intereses cada vez son más pequeños, y la parte azul –la deuda que tenemos que amortizar, cada vez disminuye más rápido.
Viendo este dibujo, uno puede tener la intuición –acertada- de que cuanto más aumente el número de cuotas (el tiempo que estaremos pagando la hipoteca) mayor será su sensibilidad ante el cambio en los tipos de interés, porque significa que amortiza muy poco con cada cuota y por tanto, la proporción de intereses con respecto a deuda que amortiza es diminuta. El caso más extremo de esto son las
hipotecas con periodo de carencia, en el que durante un tiempo (entre medio año y un par normalmente) pagamos menos porque ¡no se amortiza ni un céntimo de la hipoteca!
Un ejemplo de la sensibilidad de una hipoteca larga a los tipos de interés la tenemos en este cuadro, calculado para una hipoteca de 180 000 euros.
Y el mismo caso para la hipoteca 30 años en vez de 25
La subida de las cuotas mensuales de la hipoteca más larga es mayor (tanto en términos relativos como absolutos), y de mantenerse esa tasa de interés hasta el último pago, en el caso de la hipoteca más larga para todo TAE mayor a partir del 5,5% se pasa la barrera moralmente insultante de haber pagado más intereses que casa. En una hipoteca a 40 años, esa barrera está en un risible 4,2% de interés, y así sucesivamente en una
espiral pitorreica que tiende al infinito.
Por si a alguien le interesa trastear con ella, la fórmula para calcular las cuotas de una hipoteca es
Donde a es la cuota periódica a pagar, C1 lo que el banco nos ha tenido a bien prestar en su benevolencia, t los meses que durará el pago y TIN el interés mensual.
Pero claro, aquí no acaba la cosa. Junto con la hipoteca siempre viene adosado un seguro de vida, que cubrirá la cantidad que se le adeuda al banco por la hipoteca; y a veces seguros varios para la casa, planes de pensiones, planes de ahorro etc. y mi favorito: el
swap, que generalmente se vende como un seguro para el usuario cuando en realidad es una herramienta para compartir el riesgo
SI Y SOLO SI está bien diseñado. De lo contrario, traslada el (poco) riesgo del banco al usuario, y asegura al banco ingresos extraordinarios.
¿Cómo funciona un
swap?
Normalmente se elige un tipo de interés del Euribor (o del tipo de referencia que sea) el cual hará de pivote. Si el tipo de interés excede ese pivote, el banco nos abona parte de la hipoteca (por eso decimos que protege contra el riesgo de tipos de interés altos) y si el tipo de interés es menor, somos nosotros los que pagamos un extra al banco con la hipoteca. Problema: el se elige está en cursiva porque normalmente significa el banco impone, y suele ser condición para la concesión del préstamo o para cualquier otro producto (que en el caso de una pequeña empresa es algo que no se suele poder eludir, como líneas de crédito o similares,
leasings etc.)
Gráficamente, usando los datos para la hipoteca de 180 000 euros a 30 años sería algo parecido a esto:
O esto
Un swap puede ser lineal o no lineal. En el primero he usado un “seguro” no lineal.
En ambos el punto en el que el swap vale 0 (en torno al cual pivota) lo he fijado arbitrariamente en 6%Así, se ve que como en una situación de tipos bajos, el banco se protege contra la pérdida, mientras que en la situación de tipos de interés estratosféricos -que los prestadores suelen poner en niveles que el EURIBOR no ha visto nunca y que también están muy por encima de los tipos de interés históricos, el prestatario ve su cuota reducida en términos relativos (en el primer ejemplo también en términos absolutos a partir de un determinado punto)
Ah, si: ¡cómo mola decir
swap!
P.D. Se me olvidaba:
De estas las hay a patadas en los salones del cómic. Niños, ya sabéis: disfrazaos de vuestro personaje histórico o de ficción favorito y atraeréis féminas en CUALQUIER situación.
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